不動産賃貸契約

不動産賃貸契約は、長期間に渡ることが予定されている場合が多いのが特徴です。そのため、万一の場合を考えて、契約締結前には事前に弁護士に相談しておくことがお勧めです。

 

  建物賃貸借や建物所有を目的とする土地の賃貸借には、借地借家法の適用があることに留意しなければなりません。

　借地借家法においては、土地や建物の借主側の権利（借地権・借家権）が強化されているのが特徴です。一般的な契約では期間が満了すれば契約が終了するのが原則ですが、借地権については、期間が満了する場合でも、建物が存続する限り、借地権者が契約の更新を請求したときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。

　貸主は｢正当の事由｣があると認められる場合でなければ、異議を述べることができません。どのような場合に｢正当の事由｣が認められるかについては、貸主側の事情、借主側の事情など様々な事情が考慮されるために判断が難しいのという問題点があります。場合によっては立退料の支払いの問題も生じます。不動産に関する事案の経験が豊富な弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

 

　なお、借地借家法では、借地権について期間満了となった場合に、借主から請求されれば、貸主は借地上の建物やその付属物を時価にて買い取らなければならないという規定があります。この規定が適用されると土地の貸主にとっては大きな負担となるといわざるをえません。もっとも、定期借地契約、事業用借地契約においては、契約の更新、建物の買取請求の規定を排除することが認められています。ただ、その場合でも一定の要件を満たさなければならないとされていますので、契約締結前には事前に弁護士に相談しておくことがお勧めです。

 

　建物賃貸借契約の更新についても、借地権と同様の問題があります。契約期間が満了しても、建物の賃借人が使用を継続する場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。貸主が異議を述べるには、やはり｢正当の事由｣があると認められる場合でなければならないとされています。

 

  敷金の返還・賃料減額 不動産賃貸借の借主側からの相談で多いのが、敷金の返還に関するものと、あとは賃料の減額です。敷金については、全額の返還が原則とされていますので、不当に返還額が少ないと感じた場合には、弁護士にご相談下さい。

 

　また、最近相談が多いのが、賃料の減額交渉です。近隣相場と比較して高いと感じた場合には、弁護士にご相談下さい。

 

 

民法の改正

民法が改正されたことで、貸主は契約書の雛形を新しくする必要があります。改正民法は、保証人の保証債務の極度額の定めがない場合には、保証契約を無効としていますので、これまで古い契約書を使い回してきた大家さんは注意が必要です。是非、弁護士に相談して、契約書を改正民法に対応した新しいものにしましょう。民法改正に対応した不動産賃貸借契約書の作成は当事務所にご依頼ください。

 

  不動産に関する契約は、契約条項も多く、また複雑なため、トラブルになり易い分野でもあります。事業の基盤となる重要な契約ですので、契約締結前には、不動産事案の経験豊富な弁護士にご相談することをお勧めします。