賃料回収

　不動産オーナー（大家さん）の方、また管理会社や、保証会社の方にとっては、非常に頭の痛い問題だと思います。不動産オーナー（大家さん）が、その物件を、ローンを組んで購入している場合には、賃料収入をあてにして返済計画を立てていますので、資金繰りを悪化させてしまうという特徴があります。

 

　また、賃料の未払いはあっというまに滞納金額が膨らんでしまうという特徴があります。これまでの経験上、地代や家賃等の賃料の滞納がはじまると、次の期限やその次の期限でも、また支払いが滞ってしまうケースがほとんどです。したがって、一旦家賃の滞納がはじまると、あっという間に滞納金額が膨らんでしまいます。

　大家さんにとって悩ましいのは、いくら家賃を滞納されても、直ちに追い出してしまうという方法がとれないということです。

　借主が滞納しているとしても、裁判等の法的手続きを経ずに、大家さんの側で、勝手に玄関の鍵やドアノブを替えたり、ましてや勝手に部屋に入って荷物を放り出してしまうことは違法行為とされているからです。

　そのため、大家さんにできる対応策としては、賃料の滞納があった場合には、一刻もはやく弁護士に相談をしていただくことが大切になってきます。できるだけ早い段階で専門家に相談することこそが、大家さんとしての最善の策といえるのです。

 

 

  賃料回収には、下記のようにいくつかの方法と手順があります。

 

１　借主へ滞納家賃の支払いを請求する

２　保証人へ滞納家賃の請求をする

３　建物や土地の明渡しを請求する

４　強制執行をする  

 

　借主や保証人に対して滞納家賃の支払いを請求する方法としては、内容証明郵便で請求書を送付することが有効です。 弁護士から内容証明郵便で請求を送ることで、相手方も真剣に対応するようになり、明渡し等の解決につながることも多くあります。 ただ、内容証明郵便を受け取ろうとしない相手に対する工夫や、後日に解除して明渡しを求めることができるように文面を工夫しておくことも大切になります。

 

  借主が賃料を支払わない場合には、保証人に賃料の支払いを請求できます。ただ、長年更新している契約の場合には、保証人が既に亡くなっていたり、行方不明となっている場合もあり、請求が難しくなることもあります。更新の度に、保証人が健在であることを確認することも大切になります。また、民法の改正により、極度額の定めが必要とされています。従来の契約書を使い続けていますと、保証人に請求できない事態が生じかねません。民法の改正に対応した契約書の作成はぜひ当事務所にご相談ください。

 

  借主の対応や、支払い能力次第では、必要に応じてすみやかに明渡請求などの法的手続きを行うことが大切になります。 賃料の回収が不可能だと判断せざるをえない場合には、すみやかに契約を解除し、明渡請求を行うことが大切になってきます。前述したように、正しい法的手続きを取らずに、強引な明渡しをしてしまうと、逆に訴えられてしまうことにもなりかねませんので、注意が必要です。

 

  弁護士にご依頼をしていただくことで、借主との交渉がスムーズにすすむようになり、裁判に至らずに解決することが期待できます。また、交渉では解決しなかった場合には、裁判等の手続きで明渡しを求めることになります。その場合でも、弁護士にご依頼をしていただくことで、解除通知等の明渡しに必要な書類を作成することもできます。

 

  最近は、管理会社さまからのご紹介やご依頼も増えてきております。大屋様は、滞納があった場合には、管理会社に対し、迅速かつ適切なアドバイスを期待しています。対応やアドバイスが後手に回ってしまい、滞納金額が膨らんでしまったことが原因で、管理会社の変更につながってしまうこともあるようです。逆に、賃料滞納等のトラブルに迅速に対応される管理会社さまが、大家さまからの信頼を獲得されておられるようです。

 

  当事務所は不動産分野に詳しく、賃料回収や明渡し請求を経験しておりますので、賃料の滞納がありましたら、当事務所へ、お気軽にご相談下さい。